宏利证券北京楼市博弈：有项目卖出87亿元，有项目去化不足3成

北京朝阳区，芍药居地铁站旁的房地产楼盘。视觉中国资料图

　　“今年上半年，市场明显活跃起来了，在经历了‘小阳春’后，也并未大幅回落，基本处于平稳状态。”

　　“原先是成交淡季的6月，今年也有不错的成绩，资金较为充足的置换客群占比提升。”

　　“我们项目平均一天来访量有100多组，工作日一天也能卖出7~8套，周末需要排号看房。”

　　7月中旬，中国房地产报记者在与多位北京地产从业者交谈时了解到，在“一揽子”政策持续发力下，2025年上半年北京房地产市场走出了上扬行情。

　　一组数据印证着他们的感受。据北京市住房和城乡建设委员会网签数据，上半年，北京二手房网签量累计达90035套，同比增长20.4%，创下2022年以来同期新高。新房市场同样表现亮眼，根据中指研究院数据，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增长23.89%；成交金额1459.9亿元，同比增长29.7%。

　　“2025年以来，北京新房和二手房市场整体延续了去年四季度以来的修复态势。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，从政策层面来看，去年9月30日北京出台多项楼市新政，包括非京籍家庭在京纳税或社保年限放宽、下调个人住房贷款最低首付款比例等，显著降低了购房成本，市场逐步得到修复。

　　不过，这份上扬的热度并不均衡。有具有区位和价值优势的楼盘在上半年销售额破87亿元，去化率超90%；也有楼盘在过去1年时间里去化率不足30%，销售额在数亿元徘徊。

　　曹晶晶坦言，今年上半年，全国房地产市场分化更趋明显，好城市及好房子项目继续保持较好去化。对于北京来说，上半年楼市整体表现平稳，但不同项目也存在很大区别，“从各区新房市场来看，朝阳、昌平、海淀、顺义、丰台新房销售面积均超过25万平方米，是主力区域。从热销项目可以看到，区位配套较好的高品质改善楼盘去化较好。”

　　成交上扬背后

　　站在售楼处沙盘前，董女士终于签下了心仪已久的改善型住宅认购书。就在一周前，她位于北京市朝阳区定福庄附近的一居室以高出预期3%~5%的价格火速成交，一周时间完成“卖旧买新”的置换操作，成为北京房地产市场流动性提升的鲜活注脚。

　　董女士已年逾六旬，她告诉记者，“卖掉的这套房子建于上个世纪90年代初，属于典型的‘老破小’。由于没有电梯，家在4楼，随着年龄越来越大，上下楼越来越费劲；加上住了30多年老房子，也想改善一下居住环境。于是，从去年中旬便下定决心置换，但是房子挂出近3个月后问询者一直寥寥。”

　　“去年9月之后，看房人就多了起来，不过由于价格因素一直没有达成协议。直到4月底，买家第一次来看房就决定买下，连价格都没怎么谈，唯一的要求就是家具和家电一同打包出售。”董女士并没有研究过楼市，但在她看来，购房人的快速决断或许是北京房地产市场回暖的表现。

　　受此影响，卖房后的董女士选择加快速购置新房，并同样在第一次走进某新房楼盘后签下了认购书。

　　这样快速完成购房的案例在今年上半年的北京楼市并不罕见。一名北京市朝阳区的房产中介机构人士告诉记者，“不少老业主卖旧房就是为了买新房来改善居住环境，所以一旦有人出手就会较快达成协议；不少刚需客户则是判断价格已经触底，购买后也不会对生活造成太大负担而选择此时买房。”

　　“通常一季度，尤其是3月份是成交高峰，之后会趋于回落。不过，今年二季度的成交情况却较为平稳。”上述房产中介机构人士向记者坦言，就我们区域而言，目前的购房客户中，“90后”的刚需客户占比较大，看房效率也比较高，有不少看房两天就决定购买的。

　　不少新盘销售人员在接受记者采访时也表示，2025年上半年市场明显活跃了起来。

　　“仅‘五一’期间，龙湖·观萃北京项目就销售了28套，约1.54亿元”“招商序开放5天有2000多组客户到访，5月4日正式启动冻资，首日冻资已超过160组”“嘉华天珺5天累计吸引到访客户超500组，新增认购17套。”

　　根据中指研究院数据，从各月情况来看，北京3月出现“小阳春”行情，当月新房成交面积同比增长近5成，二季度房地产市场延续修复态势，成交同比增长15%。二手房成交保持较高活跃度，5月以来市场热度略有下降，但整体保持平稳，6月北京二手住宅成交1.5万套，相比去年同期微增1%。

　　楼市分化更趋明显

　　成交量上扬背后，“以价换量”态势也在持续。

　　根据国家统计局数据，今年4月~6月，北京二手房价格已连续3个月环比下跌，6月二手房价格同比去年同期下跌5.17%；5~6月，北京新房价格也连续2个月环比下跌，6月新房价格同比去年同期下跌4.1%。

　　在新房市场上，分化则更趋明显。

　　根据公开数据，和樾望雲项目在今年上半年实现了87.33亿元的成交金额和8.3万平方米的成交面积，是2025年上半年北京楼市销售金额和销售面积的“双冠军”；和樾玉鸣、颐海澐颂项目也分别销售了58.35亿元和54.35亿元。详细来看，上述3个项目的定位都是位于北京市海淀区的高端楼盘。和樾望雲、和樾玉鸣的参考均价都在10万元以上/平方米，颐海澐颂的参考均价也为9.3万元/平方米。

　　2025年上半年，存在争议项目也不少。

　　北京市朝阳区某项目本该在5月底开盘，却传出了“由于认筹不足，延期开盘”的消息，到了6月，该项目开盘即官宣销售了21亿元，又被质疑真实网签仅42套，销售额应为4.4亿元，与宣传不符。截至7月初，位于北京市大兴区西红门的某项目开盘后千余套房子只卖了个零头，成交额3.25亿元，为了向“好房子”靠拢，该项目主动调整设计方案，又遭遇了退房；大兴区的另一项目取证快9个月，项目累计网签189套，去化率仅26.5%。

　　对此，曹晶晶表示，目前北京市场刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，今年前5个月500万元以下二手房成交占比超6成。而新房产品则转向满足改善性需求，房企通过优质地块获取及产品力提升，实现与二手房的差异化竞争。上半年，北京分总价段新房成交来看，1000万~2000万元新房成交量保持较快增长，成交套数同比增长近9成，占比从2024年的12%提升至约19%，高端改善需求继续支撑新房市场。

　　值得一提的是，北京在2月发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。此后，各项目积极响应北京“好房子”政策对居住品质提升的号召，后续的新房项目因此备受购房者关注。

　　“客户来到售楼处之后，会主动向置业顾问询问得房率是多少。” 北京某商品房项目策划经理在接受采访时表示，“好房子”新规的出台让相关咨询变得多了起来。

　　有意向购房者告诉中国房地产报记者，“好房子”新规出台后，就开始关注此类新房，并着手置换。“我认为，在新的标准下这类符合新规的房子居住会更舒适，得房率也会更高，未来的流通性也就会更好。”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，新房成交分化更明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，成交量集中在少数热点项目，部分郊区房源在春节后出现了明显的价格调整。目前，北京市新房去化周期为28.5个月，主要受远郊高库存板块拖累，但核心区库存紧张，如海淀区上半年供应超4000套，但仍供不应求。库存高企区域如房山、密云或通过降价等方式去化，价格承压。

　　（原标题：有项目卖出87亿元，有项目去化不足3成：北京楼市博弈丨特稿）